Quais as consequências da morte do locador ou locatário na locação residencial?

Depois de firmado o contrato de locação, muitos imprevistos podem ocorrer e mudar completamente a situação pactuada. A morte do locador (dono do imóvel) ou do locatário (quem aluga o imóvel) é uma das situações que pode naturalmente ocorrer durante o contrato de locação e deixar as partes envolvidas com muitas dúvidas sobre a continuidade daquele contrato.

Por isso, listamos abaixo as principais dúvidas que surgem de ambas as partes:

1) O contrato de aluguel se extingue com a morte do locador?

Não. De acordo com a lei de inquilinato, a morte do locador não rompe o vínculo da locação, permanecendo, assim, tudo o que vigorava até então. Todavia, os direitos e obrigações contratados serão transferidos à um terceiro.

2) No caso de morte do locador quem será o novo proprietário?

De acordo com artigo 10 da Lei de Inquilinato (Lei 8.245/1991), caso o locador venha a falecer, o contrato de locação é transmitido aos herdeiros. Em todos os casos de falecimento, faz-se necessário a reunião dos bens deixados pelo falecido para que posteriormente se realize o processo de divisão aos herdeiros, seja por testamento ou inventário. Enquanto não realizada a divisão dos bens, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores. Com a partilha, a locação prossegue com o herdeiro a quem for destinado o imóvel locado.

3) O que fazer quando não tiver informação sobre os herdeiros?

Em ocorrendo a morte do locador e os herdeiros não sendo conhecidos, o locatário deverá ter a precaução de pesquisar no fórum da Comarca de residência do locador a existência de processo de inventário. Em caso positivo deverá realizar os pagamentos do aluguel depositando-nos em conta judicial e informando ao juízo. Caso não haja ação de inventário, o locador deverá ingressar com uma ação judicial chamada Ação de Consignação de Aluguéis.

4) Como fica o contrato de aluguel no caso de falecimento do inquilino?

A lei de locação procura proteger aqueles que estavam residindo no imóvel locado no momento da morte do locatário. Desta forma, quando o locatário falece, a lei permite a substituição do locatário por sub-rogação, independentemente da vontade do locador. Assim, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que não fazia parte do contrato originalmente celebrado. Na ausência de cônjuge ou companheiro, ficam sub-rogados os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.

5) Eu devo comunicar o locador e o fiador acerca da sub-rogação? Sim. O locador e o fiador deverão ser notificados da morte do locatário e informados de quem será o novo sucessor. O Espólio deverá ser representado por seu inventariante, que assume todas as obrigações até a finalização da partilha.

A lei não esclareceu a forma da notificação, de tal sorte que o aviso deve ser feito por escrito, sem qualquer exigência formal, e será válido mesmo que por meio eletrônico, desde que haja recebimento da notificação.

6) Com a morte do locatário é necessário outro fiador?

A morte do locatário não exige a substituição do fiador ou de qualquer outra garantia oferecida. Todavia, feita a comunicação do falecimento do locatário ao fiador, em até 30 dias, este poderá pedir sua exoneração mediante notificação dirigida ao locador. No entanto, a partir dessa comunicação sobre sua exoneração, o fiador ficará ainda responsável pelas obrigações assumida ao locador pelo prazo de 120 dias. Desta forma o novo locatário deverá apresentar novo fiador no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Se ainda ficou alguma dúvida sobre locação e sucessão, deixe sua pergunta nos comentários.

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